{"id":12434,"date":"2020-05-13T11:59:11","date_gmt":"2020-05-13T11:59:11","guid":{"rendered":"https:\/\/studiolegalemigliazza.it\/?p=12434"},"modified":"2021-06-12T14:55:51","modified_gmt":"2021-06-12T14:55:51","slug":"coronavirus-e-contratti-di-locazione","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/studiolegalemigliazza.it\/en\/coronavirus-e-contratti-di-locazione\/","title":{"rendered":"Coronavirus e contratti di locazione"},"content":{"rendered":"<p>Un po&#8217; riprendendo quanto detto nel precedente articolo \u201c<a href=\"https:\/\/studiolegalemigliazza.it\/en\/contratti-e-covid-19\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><strong>Contratti e Covid-19<\/strong><\/a>\u201d l\u2019emergenza sanitaria dovuta alla diffusione del Coronavirus, ormai \u00e8 chiaro, colpendo direttamente le persone nella loro dimensione psicofisica, ha colpito inevitabilmente anche la societ\u00e0 e l\u2019economia.<br \/>\nUna delle principali domande che possono sorgere in questo periodo fatto di incertezze \u00e8: <strong>cosa succede ai contratti di locazione che sono in essere?<\/strong><\/p>\n<p><em><br \/>\n<\/em><strong>LOCAZIONE AD USO ABITATIVO<\/strong><br \/>\nLa decretazione d&#8217;urgenza non ha fornito indicazioni sulla sospensione dei canoni di locazione, questo significa che, indipendentemente dalle possibili difficolt\u00e0 economiche che possono avere gli inquilini, <strong>il canone pattuito \u00e8 dovuto<\/strong>.<br \/>\nLa motivazione \u00e8 individuabile nel fatto che, nonostante le difficolt\u00e0 economiche che possono interessare gli inquilini, nulla incide sul godimento dell&#8217;abitazione che quindi prosegue senza interruzioni. Il locatore potr\u00e0 quindi costituire in mora e intimare lo sfratto per morosit\u00e0.<\/p>\n<p>L&#8217;unica soluzione espressamente prevista dal DPCM del 18 marzo 2020 consiste nella sospensione dei procedimenti di sfratto sino al 30 giugno 2020 non solo per gli inquilini morosi a partire da marzo 2020, ma in generale per tutti coloro che hanno maturato morosit\u00e0 nei mesi precedenti perch\u00e9 la <em>ratio<\/em> della norma \u00e8 prevenire il contagio ed assicurare un&#8217;abitazione presso cui rimanere.<br \/>\nLe uniche soluzioni possibili in questo delicato periodo sono:<\/p>\n<ul>\n<li>sperare in una riduzione o rateizzazione del canone derivante da gentile concessione del locatore;<\/li>\n<li>attendere che siano emessi provvedimenti per la copertura delle morosit\u00e0 a sostegno della popolazione.<\/li>\n<\/ul>\n<p><em><br \/>\nCosa succede per le locazioni abitative ad uso degli studenti universitari fuori sede?<\/em><br \/>\nPrima di tutto \u00e8 bene ricordare che il contratto per gli studenti universitari fuori sede \u00e8 disciplinato nel capitolo delle <strong>locazioni transitorie<\/strong> della L. n. 431\/1998. Esso \u00e8 considerato un contratto standardizzato, previsto per i soli studenti originari di regioni diverse ed iscritti ad una facolt\u00e0 universitaria nella citt\u00e0 in cui si trova l\u2019appartamento o comunque in un comune limitrofo.<\/p>\n<p>Si tratta di un contratto particolare anche perch\u00e9 non pu\u00f2 avere una durata superiore a trentasei mesi, \u00e8 prevista una misura del canone prestabilita a livello locale ed \u00e8, infine, prevista la possibilit\u00e0 per il locatore di recedere dal contratto con un preavviso di tre mesi per gravi motivi.<\/p>\n<p>Tenuto conto di queste caratteristiche \u00e8 possibile dedurre che questo tipo di locazione \u00e8 strettamente interconnessa con la frequenza dell\u2019ateneo che, ad oggi, \u00e8 sospesa a tempo indeterminato. Nonostante l\u2019esodo che ha visto il rientro della maggioranza degli studenti nelle loro citt\u00e0 di origine, l&#8217;immobile rimane nella disponibilit\u00e0 dello studente e quindi \u00e8 opinione maggioritaria che il canone cos\u00ec come le spese per i consumi siano dovuti.<\/p>\n<p>Anche in questo caso gli appelli ai Comuni non sono mancati ma ci\u00f2 che appare pi\u00f9 ragionevole fare \u00e8, prima di tutto, rispettare i principi di correttezza e buona fede nell\u2019esecuzione del contratto in virt\u00f9 dei quali sarebbe bene contattare il locatore per rappresentare le difficolt\u00e0 contingenti e cercare con esso un accordo che dovr\u00e0 avere la forma scritta ed essere registrato.<\/p>\n<p><em><br \/>\n<\/em><strong>LE LOCAZIONI COMMERCIALI<\/strong><br \/>\nNemmeno i contratti di locazione ad uso non abitativo sono rimasti esenti dalle conseguenze dei DPCM emanati durante il mese di marzo per limitare la diffusione del Covid-19.<br \/>\nIn questo caso, la sospensione dell\u2019attivit\u00e0 commerciale, imposta dalla decretazione d\u2019urgenza, comporta un\u2019automatica sospensione o interruzione del pagamento del canone della locazione dell\u2019immobile in cui \u00e8 esercitata la propria attivit\u00e0?<br \/>\nNo, perch\u00e9 la disponibilit\u00e0 dell\u2019immobile non viene meno.<\/p>\n<p><em>Come sono gestiti quindi i canoni maturati durante il periodo di sospensione dell\u2019attivit\u00e0 commerciale?<\/em><br \/>\nSul tema si sono formati due orientamenti:<\/p>\n<ol>\n<li>l\u2019orientamento maggioritario sostiene la tesi secondo cui la sospensione dell\u2019attivit\u00e0 commerciale comporta anche la <strong>sospensione del pagamento del canone<\/strong>. A fondamento di questa tesi ci sarebbe l\u2019art. 1256 c.c. che giustifica la sospensione con una <strong>temporanea impossibilit\u00e0 non imputabile al debitore<\/strong>. Tuttavia, l\u2019impossibilit\u00e0 dovr\u00e0 essere adeguatamente provata dal conduttore e la sospensione, per operare legittimamente, dovr\u00e0 essere redatta in forma scritta e comunicata a mezzo pec o raccomandata. In capo a questa tesi, per\u00f2 emergono delle problematiche: questa soluzione \u00e8 solo temporanea perch\u00e9 rinvia semplicemente il momento in cui emergeranno le difficolt\u00e0 economiche e finanziare del debitore il quale si vedr\u00e0 sommerso oltre che dai canoni rimasti arretrati anche da quelli nuovi;<\/li>\n<li>il secondo orientamento invece vuole che dalla sospensione dell\u2019attivit\u00e0 commerciale derivi <strong>l\u2019interruzione del pagamento del canone<\/strong>. A fondamento di questa tesi \u00e8 posta l\u2019impossibilit\u00e0 del conduttore di ricevere la prestazione del locatore perch\u00e9 non pu\u00f2 godere dell\u2019immobile. Anche in questo caso l\u2019impossibilit\u00e0 deve essere temporanea.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Ci\u00f2 che accomuna queste soluzioni \u00e8 che solo per una parte contrattuale sono vantaggiose mentre per la restante parte \u00e8 previsto un totale addebitamento del pregiudizio.<br \/>\nUna possibile terza soluzione, tutelante per tutti, \u00e8 <strong>convenire una rinegoziazione del canone<\/strong> che dovr\u00e0 poi essere trasformata in una scrittura privata registrata.<\/p>\n<p>Nonostante il <strong>Governo<\/strong> non si sia pronunciato sulla questione e abbia semplicemente indicato nel <a href=\"https:\/\/www.gazzettaufficiale.it\/eli\/id\/2020\/03\/17\/20G00034\/sg\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><strong>Decreto Cura Italia<\/strong><\/a> all\u2019<strong>art. 65<\/strong> un credito d\u2019imposta pari al 60% per i conduttori esercenti attivit\u00e0 commerciali sospese in immobili a destinazione catastale C\\1, il <strong>Tribunale di Venezia<\/strong> ha fermato, in via cautelare, l\u2019escussione di garanzia per un contratto commerciale risolto per impossibilit\u00e0 di adempiere a causa anche dell\u2019emergenza sanitario in atto.<br \/>\nLa vicenda ha mosso i suoi primi passi gi\u00e0 prima della diffusione del Coronavirus, quando Venezia \u00e8 stata invasa dalle acque che hanno raggiunto un\u2019altezza tale dal portare il Consiglio dei Ministri a dichiarare lo stato di emergenza dal 14 novembre 2019. Il secondo duro colpo ricevuto dalla citt\u00e0 \u00e8 stato l\u2019arrivo del Coronavirus che ha causato anche la qualificazione della citt\u00e0 come zona rossa.<br \/>\nPer tutti questi motivi l\u2019adempimento del contratto \u00e8 stato totalmente reso impossibile rendendo applicabile l\u2019art. 1256 c.c.<br \/>\nTuttavia, nonostante il proprietario dei locali avesse accettato la restituzione delle chiavi dei locali, aveva contestato il mancato preavviso di sei mesi e aveva dato inizio alla procedura.<br \/>\nIl Tribunale, curandosi della particolare situazione d\u2019emergenza in corso, ha accolto l\u2019istanza di misura cautelare proposta avanzata dal conduttore. Inoltre, tenuto conto della generale sospensione di tutti i procedimenti non inerenti alla tutela dei diritti della persona, viene dichiarata l\u2019urgenza del caso di specie e viene concesso termine sino al 22 maggio 2020 per memoria sull&#8217;istanza cautelare di parte attrice.<br \/>\nInfine, si riserva di stabilire i modi e i tempi per la prosecuzione del caso in conformit\u00e0 con la normativa che \u00e8 in continua evoluzione dal momento che segue l\u2019andamento dell\u2019epidemia.<\/p>\n<p>Rimaniamo perci\u00f2 in attesa di ulteriori aggiornamenti.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Un po&#8217; riprendendo quanto detto nel precedente articolo \u201cContratti e Covid-19\u201d l\u2019emergenza sanitaria dovuta alla diffusione del Coronavirus, ormai \u00e8 chiaro, colpendo direttamente le persone nella loro dimensione psicofisica, ha colpito inevitabilmente anche la societ\u00e0 e l\u2019economia. 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